沙浮路片区棚户区改造（二期）项目

国有土地上的房屋征收补偿方案

 

为改善居民居住环境,提升城市形象，促进经济社会发展，县委、县政府决定实施沙浮路片区棚户区改造工作，现拟征收樟城镇沙浮路片区棚户区改造(二期)项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》和《永泰县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》的相关规定，参照福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司评估的“被征收房屋区位补偿单价”和“被征收房屋营业性用房区位补偿单价”评估结果，特制定如下房屋征收补偿方案：

一、征收工作机构

（一）业主单位为福建永大建筑工程有限责任公司；

（二）房屋征收部门为永泰县房屋征收办公室；

（三）实施单位为樟城镇人民政府和永泰县城投房屋征收服务中心。

二、征收工作原则

（一）坚持“政府主导、依法实施”的原则。

（二）坚持依法办事。严格执行有关法律法规，严格依法办事，积极稳妥地推进征收工作。

（三）坚持以人为本。按照合理补偿、妥善安置原则，通过征收使群众居住条件得到改善，周边环境得到优化。

（四）坚持公开、公平、公正。征收方案公开、补偿安置公开、摸底丈量公开、确权面积公开、选房顺序公开、安置（回迁）面积公开的“六公开制度”，实行阳光操作，接受群众监督。

（五）鼓励货币化安置和产权调换异地安置。

三、征收补偿对象及方式

    （一）凡本项目征收范围（具体范围见该项目规划红线图）的被征收人列入征收补偿对象。

（二）本项目征收补偿的方式:实行货币补偿和产权调换相结合的方式。但被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿。

1.被征收房屋的共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的；

2.被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

3.被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

四、安置地点及安置房建设标准

    （一）住宅安置地点：

1.就地就近指定楼栋安置（期房）；

2.樟城影院、樟树坂大桥东侧地块安置房（现房）；

3.刘岐大桥南侧地块安置房（现房）；

4.清凉古岸村柴桥头安置房2号楼（现房）。

（二）营业性用房地点：

1.在签约期内签约的，按被征收现有营业性用房相对应位置、面积就地就近安置（期房）；

2.樟城影院、樟树坂大桥东侧地块安置房（现房）；

3.刘岐大桥南侧地块安置房（现房）；

4.立塘安置房（现房）。

（三）安置房建设标准（期房）：安置房为高层带电梯框架建筑，住宅房屋层高2.9米，标准户型建筑面积约为45、60、80、100、120平方米，建筑质量符合国家和省级建筑技术规范和质量安全标准的毛坯房。

五、房屋权属认定

（一）被征收人持有的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《不动产权证》，经核实后予以认定产权。

   （二）被征收人房屋未经确权，但有县级以上政府、国土、住建部门批准的文件或其它证明权属来源的合法材料，经核实后予以认定产权。

六、房屋建筑面积认定

（一）聘请有资质的测绘公司对被征收房屋进行实地丈量，绘制平面图，依据《福州市房屋建筑面积计算细则》计算建筑面积,确定房屋建筑类别。

（二）被征收人依据房屋现状测量图对房屋面积进行核实，如有异议，可以申请复核丈量。

（三）拥有合法产权的房屋，以原产权面积为基础，实地丈量面积与产权登记面积不符的，结构不变的原则上按新丈量确认的面积为准。

（四）被征收房屋属于共有产权需进行分割的，共有产权人应提供共有部分面积分割确认（协议）书。

七、营业性用房的确认与补偿安置

（一）房屋所有权证登记为营业性（商业性）的，可按营业性用房补偿安置。

（二）非营业性用房改为营业性用房的认定：在县政府专题会议纪要《关于永泰县沙浮路片区棚户区改造项目意见》（2013年159期）出台时间（2013年6月15日）前三年即2010年6月15日前，持有有效工商营业执照，将沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过10米）拥有合法产权房屋改作营业性用房，连续合法经营至本方案公布之日，在签约期限内签订协议并按时搬迁的，可按营业性用房补偿安置；在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿。

八、房屋征收货币补偿标准

被征收人选择货币补偿方式的，自行解决安置用房，货币补偿金额=被征收房屋安置面积×（区位补偿单价+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率+搬迁奖励+货币补偿奖励）。

住宅以确认的合法产权面积为基数（单层结构按1：1.8、两层结构按1：1.35、三、四层结构按1：1.2、五层及以上结构按1：1.15比例计算）的置换面积作为补偿安置面积；营业性用房以确认的合法产权面积作为补偿安置面积。

（一）住宅：9271元/㎡（区位补偿单价4799元/㎡+房屋建筑安装工程单价520元/㎡(按混合结构计算)×95%成新率+搬迁奖励500元/㎡+货币补偿奖励3478元/㎡）。

（二）营业性用房：36951元/㎡（区位补偿单价30731元/㎡+房屋建筑安装工程单价520元/㎡(按混合结构计算)×95%成新率+搬迁奖励1000元/㎡+货币补偿奖励4726元/㎡）。

九、产权调换比例及结算办法

结合县城区改造房屋拆迁补偿标准，选择产权调换方式的，在签约期限内签订协议并搬迁的，给予低层住宅面积奖励、优惠扩购、高层建筑安置房公摊照顾等，产权调换比例如下：

（一）住宅

1.就地安置调换比率

单层结构有产权房屋按1:1.8调换；

两层结构有产权房屋按1：1.35调换;

三、四层结构有产权房屋按1：1.2调换;

五层以上结构有产权房屋按1:1.15调换。

 2.异地住宅产权调换价格、异地安置调换比率及产权调换结算办法[参照一期补充规定（樟政〔2017〕244号）]

①产权调换安置房市场价格对接价格如下:

沙浮安置房（期房）对接价为9223元/㎡；

樟城影院安置房（现房）对接价为7654元/㎡；樟树坂大桥东侧地块安置房（现房）对接价为7618元/㎡；

刘岐大桥南侧地块安置房（现房）对接价为7266元/㎡；

清凉古岸村柴桥头安置房（现房）对接价为6564元/㎡。

②住宅异地安置比率

根据被征收房屋确认的产权调换安置面积的对接价格除以异地产权调换安置房对接价格折算安置比率后就近上靠标准房型安置。具体置换比率如下：

选择樟城影院安置房按1：1.2050比率置换；樟树坂大桥东侧地块安置房按1：1. 2107比率置换;

选择刘岐大桥南侧地块安置房按1：1. 2693比率置换；

选择清凉古岸村柴桥头安置房按1：1. 8比率置换。

③住宅产权调换结算办法

住宅产权调换面积包括公摊面积，公摊面积补贴按照本方案第十三条执行。

被征收人选择安置房楼层调节系数住宅为九层以下（含九层）互不补差价，选择九层以上，向上一层每层递增50元/㎡。

被征收人选择就地(期房)安置的应按确认的产权调换安置面积就近靠标准房型的原则选择安置房，选房面积少于产权调换面积的，剩余部分按沙浮安置房货币补偿总费用回购，选房面积超过补偿安置面积的，超过10㎡以内按沙浮安置房对接价的0.9倍优惠购买，超过10㎡以上部分按该项目开盘价购买；被征收人补偿安置面积全部选择异地（现房）安置的，选房面积超过异地(现房)补偿安置面积的，10㎡以内按选择安置房对接价格0.9倍优惠购买，超过10㎡部分按选择安置房对接价购买(最多不超过20㎡)。被征收人安置房既选择现房安置又选择期房安置或货币补偿的，先确保现房选房面积（公摊照顾后）再选择期房或货币补偿，但选择期房面积不少于40㎡。

（二）营业性用房

1.营业性用房按确认的产权面积等面积调换，互不补差价，被征收人必须承担安置房（公摊比例5%以内）实际公摊面积。

2.被征收人应按确认的营业性用房面积就近靠标准房型的原则选择安置房，选房面积少于确认的产权面积，剩余部分可按1:3比例给予置换住宅面积。

3.异地安置营业性用房产权调换价格、异地安置调换比率及产权调换结算办法[参照一期补充规定（樟政〔2017〕244号）]

①营业性用房产权调换比例

沙浮安置房（期房）对接价为38570元/㎡；

樟城影院安置房（现房）对接价为32558元/㎡；樟树坂大桥东侧地块安置房（现房）对接价为29608元/㎡；

刘岐大桥南侧地块安置房（现房）对接价为17374元/㎡；

向莆铁路（永泰段）配套温泉、刘岐安置房（一期）（现房）对接价为18529元/㎡。

营业性用房原则上鼓励产权置换。如果产权人要求货币补偿的，参照《关于沙浮路片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案的补充规定》（樟政[2017]244号）执行。对符合安置在商业二楼的，如果产权人要求按照货币补偿，则先行将商业二楼面积置换为住宅面积，参照住宅货币补偿标准予以实施。置换住宅面积标准为：20㎡以内（含20㎡）按1：1.8置换住宅，20㎡以上的按1:1.5置换住宅。

②营业性用房异地安置比率根据被征收房屋确认的产权调换安置面积的对接价格除以异地产权调换安置房对接价格折算安置比率后就近上靠标准房型安置。具体置换比率如下：

选择樟城影院安置房按1：1.1847比率置换；樟树坂大桥东侧地块安置房按1：1.3027比率置换;

选择刘岐大桥南侧地块安置房按1：2.2200比率置换；

选择立塘安置房按1：2.0816比率置换。

③营业性用房产权调换结算办法

选择就地安置营业性用房按确认的产权面积实行等面积调换，互不补差价；选择异地安置营业性用房根据被征收房屋确认的营业性用房产权调换安置面积的置换比率折算后就近上靠标准房型安置。调换面积包括公摊面积，公摊面积补贴按照本方案第十三条执行。

被征收人选择就地(期房)安置的应按确认的营业性用房面积就近靠标准房型的原则选择安置房，选房面积少于确认的产权面积，剩余部分按沙浮营业性用房货币补偿总费用回购，选房面积超过确认的产权面积，超过3㎡以内按沙浮安置房的对接价0.9倍购买，超过3㎡以上部分按该项目开盘价购买；被征收人补偿安置面积全部选择异地（现房）安置的，选房面积超过异地(现房)补偿安置面积的，3㎡以内按选择安置房对接价格0.9倍优惠购买，超过3㎡部分按选择安置房对接价购买(最多不超过5㎡);被征收人安置房既选择现房安置又选择期房安置或货币补偿的，先确保现房选房面积（公摊照顾后）再选择期房或货币补偿，但选择期房面积不少于期房设计的最小面积。

既选择产权置换又选择货币补偿,应满足选择产权置换面积后剩余部分面积政府回购。

十、其它项目补偿标准

（一）简易房和搭盖不认定产权面积，在签约期内签订协议的被征收户，搭盖补贴标准按260元/平方米补贴。简易房补贴标准按照装修程度分三档执行：其中第一档为比较简单的简易房，按400元/平方米补贴；第二档为简易房四周有围挡的，按450元/平方米补贴；第三档为简易房有围挡且内有吊顶，用于居住的，按550元/平方米补贴。地面单层简易房，除按简易房标准补贴外，其占地面积按空埕地标准予以补贴。

（二）空埕地、房屋滴水内空地，经确权的补偿标准为300元/平方米，未经确权无争议的补偿标准为150元/平方米。

（三）二次装修补偿标准

1.达到普通装修标准（内墙面及天棚简单粉刷，木门窗，简单铁门、防盗栏栅，简单水、卫、电、照设备）奖励标准为150元/平方米；

 2.达到精装修标准（防盗门，地面为高级花岗岩或瓷砖，瓷砖踢脚线，内墙水泥漆，组合衣柜，铝合金窗外加防盗网，铝塑板吊顶，卫生洁具）奖励标准为300元/平方米；

3.无装修部分面积不予补助。

十一、无产权房屋认定补偿办法
   在签约期限内签订补偿安置协议并按时搬迁的，根据实施单位出具的建设年限区分处理：

（一）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》建设的无产权房屋，按1:1调换。

（二）属2004年10月26日至2008年12月1日之间建设的房屋。总建筑占地面积（含有权属来源部分）在120㎡以内（含120㎡），对无证部分在三层以下（含三层）按50%给予确定合法建筑面积，超出部分在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议并搬迁的按30%给予确定合法建筑面积。2008年12月1日之前建造的房屋，实施单位应以事实为依据，确实无法认定的，可以2006-2008年福州市勘测院提供的航拍图和永泰县国土局提供的地形图作为甄别底线。

（三）属2008年12月1日至2012年12月30日之间建设的无产权房屋，不予认定产权，按房屋的重置价（520元/㎡×95%成新率）80%给予补助。  

（四）2012年12月31日之后建设的无产权房屋，不予认定产权，给予150元/㎡补助。

（五）对无产权房屋认定处理，须经权利人具结并经村（居）、镇政府确认并公示无异议后，在签约期限内签订协议并搬迁的按上述规定执行。

十二、过渡费及搬迁费补助标准

（一）房屋征收实行自行过渡，除国家政策调整和不可抗力外，过渡期限为30个月（从搬迁、腾空交房之日算起）。过渡期临时安置补助费标准：住宅按确认的产权面积每月给予补助5元/平方米，营业性用房按确认的产权面积每月给予补助40元/平方米。

（二）搬迁补助费：搬迁和回迁搬迁补助费按确认的产权面积分别给予一次性补助6元/平方米。对产权面积较少的被征收人，其搬迁补助费不足1000元的，每户（指产权所有人）予以补足到1000元。

（三）若征收人已满足被征收人安置条件，但被征收人无故不选择安置房的，征收人不予发放逾期过渡费。

十三、签约期限内签订补偿安置协议并按时搬迁的奖励办法

对在签约期限内签订补偿安置协议并按时搬迁的，给予如下奖励：

（一）对五层以上结构房屋的产权调换比例予以补贴0.05，按1：1.2比例调换产权面积。

（二）被征收人的房屋结构与产权登记相符，实地丈量面积少于产权登记面积的，按房产证面积予以确认产权面积。

（三）公摊面积补贴：安置房住宅公摊面积，就地安置被征收人承担15%，超过部分的公摊以及营业性用房面积公摊由政府承担；异地安置20层以上按15%计算，20层以下安置房按12%计算，产权登记面积按建筑设计计算。(超出补偿安置面积部分不享受公摊补贴)

（四）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前建设的无产权房屋，在签约期内签订房屋征收补偿安置协议并按时搬迁的，可按有产权房屋予以调换。

（五）被征收人未封闭的阳台、同一结构建筑主体的无柱廊道以及建筑物屋檐（走廊、阳台、悬挑等）下方的通行道路垂直投影面积在补交150元/㎡封闭施工材料费后，按照全部面积计算，该面积为奖励的安置面积，不作为系数面积奖励。

（六）水泥砖砌围垱的简易房，每平方米补贴100元。

（七）被征收人确权证内(含围墙内)的空埕地(含滴水)每平方米给予700元补偿。

（八）过渡费按照确定的住宅产权面积，每月每平方米给予5元补贴,营业性用房每月每平方米给予110元补贴。

（九）被征收人在签约期限内签订协议房屋征收补偿安置协议的，按规定的搬迁期限腾屋交房，给予奖励现金叁万元。被征收人有多处房产或进行分户的，只按壹户产权户奖励。

（十）沿街商业地段路面一层，自建房改作营业性用房的，在2010年6月15日前持有效营业执照，将该地段沿街地面一层第一自然间（进深按房屋结构确认，但最多不超过10米）合法产权房屋改作营业性用房，并持续合法经营到本方案公布之日，也确认为主街营业性用房。

前款确认的沿街住宅改营业性用房的第一开间进深超过10米的，原则上超过10米部分面积，经认定后，安排在商业二楼。

认定为营业性用房的，集中安置在被征收房屋所在区域位置。其中确认为主街营业性用房的，安置在主街位置；确认为次街营业性用房的，指定楼栋进行安置。

（十一）在2010年6月15日前持有效营业执照，将住宅改作旅社，并持续合法经营到本方案公布之日，地面一层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过10米）按营业性用房予以认定补偿；超过10米部分面积安排在商业二楼；剩余部分的产权面积按住宅补偿，除正常住宅过渡费外另按产权面积每月每平方米100元给予补助，补助期限12个月；电梯及旅店业配套附属设施按评估价格另行补偿。合法经营的KTV场所，按评估价格予以补偿。

(十二)被征收人选择货币补偿或现房产权调换的,按确认合法产权面积支付6个月的临时安置补助费和两次6元/平方米的搬迁补助费。逾期安置期间，遇临时安置费标准调整的，应当自调整之月起按调整后标准发放临时安置费。

(十三)产权调换房屋未进行粗装修的(毛坯房),按原住宅产权确认合法面积计算装修补助费,补助标准为150元/㎡。

十四、安置（回迁）房的选择

（一）在签约期限内签订协议的，按签订协议时间的先后顺序确定选房顺序，在同一天签订协议的，采取抽签方法确定选房顺序。被征收人未按时搬迁、腾空房屋，选房顺序号作废。

（二）经确认的营业性用房，原则上在征收红线范围内商业用房地段安置。

（三）被征收人应按照产权调换面积就近靠安置房标准房型进行选房，对产权调换面积可安置两套（或间）以上标准房型的，选择标准房型要进行优化结合，安置的面积应最接近产权调换面积。

十五、单位房屋征收补偿安置

行政、事业（含社区）、国有企业单位房屋征收，按原用途给予补偿安置，选择产权调换方式的，其产权调换比例及结算办法与居民房屋征收补偿标准一致；选择货币补偿方式的，按房地产评估机构评估确认的价格予以补偿。仓储类用房实行货币补偿方式，按房地产评估机构评估确认的价格予以补偿。

十六、房屋征收补偿安置协议的签订

（一）签约期限为30天，具体签约起止时间另行公告。

（二）被征收人在签订协议时，应提交产权证件、建筑许可证、土地使用证、工商营业执照等原件，并随带身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份。

十七、房屋产权证件的收缴、办理与分户

（一）签订的房屋征收补偿安置协议生效后，房屋所有权证、土地使用证必须收回，由有关部门予以注销。产权证办理抵押登记的，由被征收人负责解除抵押手续。

（二）安置房的不动产权证由征收人统一办理。等面积产权置换部分涉及被征收人应缴的税费由被征收人承担，但超过确认产权部分的面积，其税费由被征收人承担。被征收人应当积极配合，提供办理手续的相关材料。

十八、安置房专项维修资金缴费问题

安置房专项维修资金按照樟政[2008]239号文件规定，由被征收人缴纳。缴纳标准按我县住宅建筑安装工程每平方米造价的5%执行。

十九、超出签约期限内搬迁的处理办法

（一）征收人与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限签订补偿安置协议，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

（二）实施单位通知被征收人搬迁、腾空交房,被征收人未按规定时间内搬迁、腾空交房的，必须承担经济赔偿责任。征收人有权申请法院强行搬迁。

（三）征收人与被征收人应在规定的搬迁签约期限内达成搬迁补偿协议，若在签约期内达不成补偿协议的，报请县人民政府按相关规定作出补偿决定，在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，由作出补偿决定的县人民政府依法向法院申请强制执行。

（四）被征收人交房后30个月内，因征收人的责任未能安置（回迁）的，征收人应自逾期之月起，双倍付给临时安置补助费（不包含奖励过渡费），直到交安置房为止。

（五）故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚条例》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

二十、其他事项

（一）为减少中间环节，沙浮路片区棚户区改造(二期)项目全权委托实施单位负责实施，刻一个房屋征收专用章由城投房屋征收服务中心保管使用。

（二）被征收人的补偿款，临时安置补助费（过渡费）、搬迁补助费由实施单位城投房屋征收服务中心发放。

（三）二期被征收人同等条件下享受县政府会议纪要出台的一期房屋征收补偿安置政策。

（四）本方案由永泰县房屋征收办公室负责解释。